中国基金报记者 南深
6月1日，虽是周末，不久前刚上演“一代”接班“二代”的美邦服饰，收到了深交所的2023年年报问询函。
深交所关注三大方面问题，一是投资性房地产计量方式的改变，拉高了公司的净资产，在公司扣非净利润连续多年为负的情况下，净资产会否变负无疑是决定公司会否*ST甚至退市的关键变量；二是关注营收、净利润和现金流，公司被要求说明持续经营能力是否存重大不确定性；三是关注应收账款、存货等主要资产科目。
作为曾经叱咤一时的国民潮牌，2008年上市的美邦服饰市值一度近400亿元，但从2011年开始，随着经营和业绩逐渐式微，其股价也处于长期下降通道（惟2015年牛市短暂反弹）。目前，其最新股价仅1.47元 ，市值约37亿元，较高峰时缩水约90%。
调整计量方式增厚净资产
是否符合会计准则规定？
近两年，主业不佳的美邦服饰，持续通过两条渠道获得现金流，一是控股股东方面减持股份后提供财务资助，二是出售当年“高光时刻”购买的不少一二线城市核心商圈物业。
而物业除了出售获取现金流，通过会计计量方式的改变，还在净资产上对美邦服饰的财务报表起到很好的支撑作用。年报显示，2023年末公司净资产为4.51亿元，同比大幅增长86.33%。其中，投资性房地产账面价值为7.61亿元，同比增长36.62%，本期产生公允价值变动损益2053.43万元。
从2022年1月1日起，公司将投资性房地产的计量方式由成本模式调整为公允价值模式。年审会计师提到，公司管理层对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，获取投资性房地产公允价值的方法，是通过聘请第三方评估机构对投资性房地产的公允价值进行评估。
为此，此次问询深交所要求公司详细说明报告期末投资性房地产公允价值评估的具体情况，包括不限于评估方法、假设、重要参数选取、同类房屋建筑物的估值情况及公允价值的计算过程，说明评估结果是否公允。
另外，深交所还要公司详细说明本期新增按照公允价值计量投资性房地产的具体情况，包括投资性房地产对应的房屋、承租方/购买方（如有）、建筑物的具体情况，包括所在地、资产用途、运营情况等，所在地是否具有活跃的房地产交易市场，公司是否能从交易市场中取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，是否符合企业会计准则的有关规定。
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